Cервис бесплатного подбора юридически и технически безопасной недвижимости в Таиланде

Теплое море, тропическое солнце, отдых под пальмами и вечное лето — из такой сказки не хочется уезжать. И вот уже турист листает каталоги недвижимости Таиланда. Ему любезно улыбаются сотрудники агентства, да и цены на жилье вполне себе приемлемые. Переезжаю — решает клиент и думает, как перевести сумму на первый взнос. Но не всегда все заканчивается так же сказочно, как начинается. Рассказываем, какие неприятные сюрпризы могут ожидать покупателей жилья в Таиланде и как их избежать.

Свой дом на чужой земле

Вы наконец решились и сделали шаг к мечте. Купили красивый дом или виллу в Таиланде, вложили средства в ремонт. Все прекрасно, вы делитесь фото с друзьями и чувствуете себя на вершине мира. Но радость может быстро смениться шоком, когда вы узнаете, что земля под вашим домом оформлена на другого человека.

Это значит, что настоящий владелец может в любой момент потребовать освобождения, и вы рискуете потерять свои вложения. Такой сценарий — реальный риск, с которым сталкиваются многие иностранцы за границей.

Для нас это непривычно. В нашей стране частный дом в большинстве случаев неразрывно связан с земельным участком, на котором он стоит. В Таиланде по другому. Живите, пока у хозяина не появились свои планы на землю.

Чтобы избежать таких неприятностей, нужно тщательно проверять все нюансы сделки перед покупкой. Как минимум — проконсультироваться с юристами и убедиться в законности оформления земли.

Недвижимость не для всех

В Таиланде придется смириться с законными ограничениями для иностранных граждан. Иностранцы могут иметь жилье в кондоминиуме, но владеть землей на правах полной собственности — нет. Наиболее распространенный вариант — покупка недвижимости в общем комплексе, где доля иностранных собственников не выше 49%.

Если очень хочется купить землю, то можно рассмотреть возможность использования местных юридических лиц. Но этот вариант сложный и требует внимательного изучения законодательства. Также иностранцы могут приобрести до 16 соток земли для строительства жилой недвижимости. Но это при условии серьезных долгосрочных инвестиций в социально-экономическую сферу Таиланда. А кого-то может устроить долгосрочная аренда Leasehold на 30 лет с правом продления.

Заморозка денег в жаркой стране

К сожалению, и такое бывает. Представьте — вы вложили сбережения в квартиру у моря. Уже мечтаете, как будете провожать закаты на террасе. Но вдруг выясняется, что застройщик оказался в судебных разбирательствах. Стройку заморозили, а ваши деньги исчезли. Даже самый продуманный план иногда рушится вместе с мечтами.

В Таиланде малейший спор может привести к катастрофе. Поэтому первый шаг на пути к безопасной сделке — тщательная проверка всех документов. Необходимо заранее изучить репутацию застройщика. Как и везде, в Таиланде есть недобросовестные компании. Они могут красиво рассказывать, но не выполнять при этом обязательств.

Перед принятием решения важно ознакомиться с отзывами о компании, узнать о ее предыдущих проектах. Нелишним будет уточнить наличие судебных исков против застройщика. Хорошо бы провести профессиональную проверку договора с помощью юриста. Иногда контракты содержат сложные формулировки, которые могут повлечь за собой негативные последствия в случае возникновения споров.

Продавец с недобрыми намерениями

Перед сделкой нужно убедиться, что продавец имеет законное право на продажу объекта. Пусть он предоставит документы на собственность, включая титул, выписки из земельного кадастра и другие юридические бумаги. Все договора должны быть составлены на английском языке или в двух языках — английском и тайском, чтобы избежать недоразумений.

Некоторые мошенники представляются владельцами недвижимости, тогда как имеют к ней лишь косвенное отношение. Это может быть сделано через поддельные документы. Поэтому рекомендуется проверить историю собственности и наличие обременений. Для этого можно нанять специализирующегося на недвижимости адвоката, который проведет полную юридическую проверку.

Что касается риелторов, они не должны давить, подталкивая к быстрой покупке. Порядочный агент предоставит всю необходимую информацию и ответит на вопросы. Если сделка выглядит слишком хорошей, чтобы быть правдой, возможно, это так и есть?

Красивая картинка и некрасивая реальность

При покупке желанной недвижимости люди обычно находятся в эйфории и восхищаются антуражем. Стильный дизайн, современный интерьер и виды из окон кружат голову. Но спустя время могут проявиться проблемы: трещины в стенах, протечки и другие скрытые дефекты.

Часто застройщики экономят на материалах и рабочей силе, и Таиланд — не исключение. Это может привести в будущем к серьезным проблемам. Бывает, что расходы на ремонт превышают стоимость самого объекта.

Поэтому перед покупкой нужно тщательно проверить состояние жилья, желательно лично. Так вы не только увидите объект собственными глазами, но и оцените его состояние, инфраструктуру и окружающую среду. Важно обращать внимание не только на внешний вид. Не стоит стесняться спрашивать по поводу любых возможных недостатков, даже если в моменте они не волнуют.

Дом поближе к морю с сюрпризом

Шикарные пейзажи, свежий морской воздух и медитативный звук волн заставляют людей снова и снова брать билеты на самолет и лететь к мечте. Но за этой идиллией скрывается серьезная опасность. В Таиланде есть зоны, где ежегодно происходят подтопления. И это не эстетическая проблема, а реальный риск потери имущества и инвестиций.

Русские инвесторы часто сталкиваются с ситуацией, когда их участки или дороги затапливает практически каждый год. А это значительные финансовые потери и разочарования. Никто не ждет, что мечта о доме у моря может обернуться кошмаром и ударом по бюджету.

Чтобы избежать таких неприятностей, важно заранее изучить историю подтоплений в районе, оценить инфраструктуру и защитные меры, предусмотренные в стране для таких случаев.

Следуя этим советам, можно снизить риски мошенничества при покупке недвижимости в Таиланде. Важно не поддаваться эйфории, быть внимательным, исследовать рынок и стараться работать только с проверенными профессионалами. Это поможет не только избежать финансовых потерь, но и сделать удачные инвестиции в будущее.

В нашем Телеграм-канале мы рассказываем:

• как защитить свои инвестиции;
• как не стать жертвой мошенников;
• как правильно выбрать недвижимость за границей для инвестиций и пмж;
• как выявить недостатки недвижимости до покупки;
• как определить ликвидность объекта.

Переходите, подписывайтесь и не дайте себя обмануть.

Недвижимость в Таиланде покупают не только те, кто хочет переехать к морю, солнцу и пальмам. Инвесторы из разных стран рассматривают эту страну для выгодных инвестиций. Экзотические пейзажи, тропический климат и доступные цены привлекают в Таиланд туристов круглый год. В стране благоприятный экономический и инвестиционный климат, а цены на недвижимость постоянно растут. Кажется, что эти факторы сами по себе гарантируют высокую доходность от инвестиций. Во многом так и есть, но при этом существуют определенные риски. Рассказываем, какие неприятные сюрпризы могут ждать инвесторов, и как их избежать.

Один из самых популярных и интуитивно понятных вариантов — инвестиции в жилую недвижимость:

• апартаменты/квартиры;
• дома;
• виллы.

Есть разные варианты управления инвестиционной недвижимостью. К примеру, спросом пользуются проекты с гарантированной доходностью. Если заключить договор с управляющей компанией, то она возьмет на себя все связанные с арендой задачи, а инвестор будет получать пассивный доход.

Можно заниматься вопросами аренды самостоятельно или через агентство. Также инвестор может приезжать отдыхать в свою квартиру или дом, а в остальное время сдавать жилье в аренду. Поэтому перед покупкой недвижимости нужно определиться со стратегией получения дохода. От нее напрямую будет зависеть его уровень.

Правовые риски

В Таиланде можно оформить объект в постоянную собственность Freehold или в долгосрочную аренду Leasehold на 30 лет с правом продления. В местном законодательстве есть свои особенности относительно иностранных инвесторов. Например, иностранцы могут владеть максимум 49% квартир в кондоминиумах. Покупка земли или дома в полное владение для них ограничена законами еще больше.

Бывают ситуации, что после покупки виллы инвестор узнает неприятную новость — его недвижимость стоит на чужой земле. В Таиланде для иностранцев нет привязки дома к земельному участку. Если у земли есть другой собственник, он может в любой момент потребовать освобождения. Такой сценарий — реальный риск потери инвестиций.

Если хочется купить землю, то можно рассмотреть возможность использования местных юридических лиц для оформления. Но этот вариант требует внимательного изучения местного законодательства. Также иностранцы могут приобрести до 16 соток земли для строительства жилой недвижимости. Но для этого требуются крупные долгосрочные инвестиции в социально-экономическую сферу Таиланда.

Как избежать:

• ознакомиться с законами страны, касающимися покупки недвижимости иностранцами;
• изучить документы на объект и удостовериться в правомерности сделки;
• проконсультироваться с юристом, знающим местные законы и правила.

Юридические риски

Несоблюдение законодательства застройщиком
Представьте: вы вложили сбережения в недвижимость, а застройщик оказался в судебных разбирательствах. Строительство заморозили, а деньги исчезли. Неприятная история. Судебные процессы могут привести к частичной или полной потере капитала.

Некоторые застройщики могут начинать бронирование до оформления официального разрешения на строительство — это рискованно. Когда у компании все в порядке, она предоставит разрешение без проблем. Хорошо, если у девелопера уже есть успешно реализованные проекты.

Плюс заключается в том, что деятельность застройщиков в Таиланде строго регулируют законы, поэтому такие риски оцениваются как невысокие.

Как избежать:

• проверить юридическую чистоту застройщика и изучить доступные документы;
• ознакомиться с отзывами о компании и узнать о ее предыдущих проектах;
• уточнить наличие судебных исков против застройщика;
• провести профессиональную проверку договора с помощью юриста.

Изменения в законах
Законы и правила периодически меняются, что может повлиять на право собственности или условия аренды. Изменения в налогах могут увеличить затраты на владение недвижимостью, что негативно скажется на рентабельности инвестиций. Чтобы себя обезопасить, нужно отслеживать новые законодательные инициативы и быть в курсе изменений в налоговой системе.

Строительные риски

Низкое качество
В Таиланде, как и везде, встречаются случаи низкого качества строительства. Это может повлечь за собой дополнительные расходы на ремонт и обслуживание. При покупке жилья люди находятся под влиянием эмоций, восхищаются стильным интерьером и окружающими видами. Но спустя некоторое время в жилье могут проявиться проблемы: трещины в стенах, протечки и другие скрытые дефекты.

Бывает, застройщики экономят на материалах и рабочей силе, что приводит к проблемам в дальнейшем. Иногда расходы на ремонт могут превысить стоимость самого объекта.

Как избежать:

• перед покупкой проверить состояние жилья, желательно лично;
• обратить внимание не только на внешний вид, но и на возможные скрытые дефекты.

Задержки в строительстве
Проекты могут сталкиваться с задержками из-за разных факторов, включая нехватку рабочей силы, финансовые проблемы застройщика или изменения в законах. Все это может отложить получение дохода от аренды.

Экономические и финансовые риски

Рынок недвижимости в Таиланде достаточно непредсказуемый. Политическая нестабильность, волнения, кризисы и изменения в туриндустрии могут привести к снижению цен на недвижимость и падению спроса. Среди рисков также инфляция, рост процентных ставок, резкие колебания валютного курса и изменения в таиландской финансовой системе.

В Таиланде мало развит рынок вторичного жилья, поэтому иногда бывает сложно заработать на перепродаже. Инвесторы покупают объекты в новостройках, конкурировать с которыми частным продавцам сложно. Им приходится снижать цену и терять доход.
Как избежать:

• регулярно отслеживать изменения рынка недвижимости в стране;
• проанализировать рынок в районе покупки;
• выбрать объект с высоким потенциалом и ликвидностью, который легко можно будет продать в случае необходимости.

Риски рынка аренды

Представьте: вы приобрели квартиру, надеясь на стабильный пассивный доход. Однако вскоре столкнулись с неприятной реальностью — конкуренция на рынке аренды оказалась неожиданно высокой, а локация недвижимости невыгодной. Квартира простаивает месяцами, а вместо ожидаемой прибыли приходят постоянные расходы, которые только растут.

Инвесторы сталкиваются с такой ситуацией регулярно, но об этом редко говорят. На фоне мыслей о легком доходе такие сложности как борьба за арендаторов и непредвиденные затраты остаются незамеченными. Конкуренция на рынке аренды возрастает и в связи с увеличением числа новых объектов недвижимости. Это может привести к снижению арендных ставок и падению доходности.

На уровень доходов инвестора могут также негативно повлиять колебания спроса на рынке недвижимости и изменения в предпочтениях арендаторов. Спрос на аренду может меняться в зависимости от сезона, экономической ситуации и уровня туристической активности. Система гарантированной доходности кажется хорошим выходом, но и здесь есть свои риски, например, изменения в ценах на недвижимость и в арендных ставках.

Как избежать:

• учесть инфраструктуру комплекса и конкурентов поблизости;
• изучить целевую аудиторию, которая будет арендовать апартаменты;
• уточнить наличие общественной инфраструктуры рядом, удаленность от моря;
• узнать, есть ли в проекте система гарантированной доходности и управляющая компания, ознакомиться с результатами;
• выяснить условия гарантированной доходности, размер процентной ставки, сравнить с условиями конкурентов.

Экологические риски

Жизнь возле моря кажется настоящей мечтой: романтические пейзажи, морской бриз и успокаивающий звук волн. Но за этой идиллией скрывается серьезная опасность — зоны с ежегодными подтоплениями. Это не просто эстетическая проблема, а реальный риск потери имущества и инвестиций. Инвесторы могут столкнуться с ситуацией, когда их участки или дороги затапливает почти каждый год. Это приводит к финансовым потерям и разочарованиям.

Таиланд подвержен природным катастрофам — наводнениям и землетрясениям. Эти факторы влияют на стоимость недвижимости. Поэтому успех инвестиций напрямую зависит от выбора конкретного региона или района. Новые проекты инфраструктуры, такие как дороги или мосты, также могут негативно повлиять на цены, потому что нарушают экологию и снижают привлекательность локации.

Как избежать:

• заранее изучить историю подтоплений в районе и прогнозы;
• оценить инфраструктуру и защитные меры, предусмотренные на случай чрезвычайных ситуаций;
• приобрести страховой полис, чтобы снизить риски ущерба от стихийных бедствий.

Риски непредвиденных расходов

Сложно предусмотреть все будущие расходы на содержание недвижимости, а они могут быть внушительными. В Таиланде на состояние жилья влияет агрессивный климат — высокая влажность и активное солнце. Из-за этого недвижимости требуется периодический ремонт.

При сдаче в аренду на расстоянии можно столкнуться с недобросовестными арендаторами, после которых придется приводить жилье в порядок. Содержание квартиры или апартаментов требует время от времени расходов на ремонт, а также на обслуживание территории — бассейна и другой инфраструктуры.

Как избежать:

• узнать заранее, с какими расходами придется столкнуться, пообщаться с соседями, изучить информацию в сети.

Коротко о главном

Покупка инвестиционной недвижимости в Таиланде — отличный вариант для стабильного пассивного дохода при условии, что учтены все нюансы и законы этой страны. Чтобы максимально снизить риски неудачных инвестиций, можно придерживаться общих правил:

• Исследовать и проанализировать рынок недвижимости в интересующем районе.
• Изучить законодательство Таиланда касательно покупки недвижимости иностранцами и вопросы налогообложения.
• Определить стратегию и цели инвестирования.
• Выбрать оптимальную форму собственности для объекта недвижимости.
• Узнать все о локации: перспективы, популярность у туристов и покупателей жилья, безопасность.
• Изучить доступную информацию и отзывы о застройщике и управляющей компании.
• Рассчитать ожидаемую доходность.
• Учесть расходы на сделку, налоги и другие важные моменты.
• Провести юридическую проверку документов до сделки, желательно с профессиональным юристом.
• Диверсифицировать портфель: инвестировать в разные типы недвижимости.
• Действовать хладнокровно без лишних эмоций — они мешают видеть реальную картину.

Грамотный подход к инвестициям позволяет значительно снизить риски и извлечь из вложений максимальную выгоду. Если проявлять внимательность и взвешивать все за и против, то инвестиции в недвижимость Таиланда будут успешными. А чтобы дополнительно себя обезопасить, всегда можно обратиться к профессионалам, которые занимаются вопросами покупки недвижимости в Таиланде.

WHATSAPP

telegram